Фото ілюстративне: freepik
Пошук квартири в Кам’янському здається завданням не з простих. Хтось ловить удачу і натрапляє на власника, а комусь доводиться платити за «послуги» людей, яких він бачить один раз у житті – рієлторів. При цьому суми часом вражають: стандартна комісія сьогодні дорівнює повному місяцю оренди. Але чи повинно так бути юридично? І чому на практиці все інакше?
Ми вирішили розібратися в цьому питанні.
У чинному законодавстві України немає окремого акту, який би регулював діяльність рієлторів. Їх робота базується на загальних нормах Цивільного кодексу: договорі доручення, агентському договорі чи договорі про надання послуг. Але головна суть в тому, що рієлтор – це посередник, а працює він в інтересах того, хто замовляє послугу і підписує з ним договір.
Адвокат Іван Переверзев пояснює:
«Рієлтори вимагають комісію у розмірі від 50 до 100 % з орендарів приміщень і квартир. Нібито за свої послуги. Але по факту і юридично рієлтор надає послугу власнику приміщення, тобто орендодавцю, виконуючи за нього роботу з пошуку та залучення покупців і орендарів. І жодних послуг орендарям або покупцям рієлтор взагалі не надає: він ходить дивитися квартири й приміщення не замість них, а якраз замість і в інтересах власника».
Це підтверджують і матеріали медіа, зокрема публікація на 24 каналі, де юристи наголошують: оплачує послугу той, хто її замовив.
Проте практика в Україні зовсім інша.
Аналітичні матеріали та експертні огляди десятки разів підкреслюють одну проблему: ринок рієлторських послуг в Україні — напівтіньовий. Чому так сталося? Наша думка така, що з появою інтернету кожен може самостійно знайти або розмістити оголошення про оренду чи продаж житла на спеціальних платформах. Формально рієлтор ніби й не потрібен, тому багато «спеціалістів» вирішили обійти систему: вони почали масово перепубліковувати оголошення від власників. Для власника це не проблема, а навпаки, його об’єкт отримує додаткову увагу, іноді навіть платне просування. Але у підсумку за все платить той, хто телефонує за оголошенням і раптом дізнається, що напряму власника вже не знайти, бо усе через рієлтора. І найприкріше, що такі «фахівці» часто нічого не знають про квартиру: ні про рік забудови, ні про матеріали будинку, ні про комунальні платежі. У соцмережах, особливо в TikTok, можна знайти десятки відео (наприклад, акаунт @josti.ua), де блогери викривають рієлторів, які не володіють елементарною інформацією про об’єкт, який нібито «ведуть».
За даними публікації «Корреспондент», у гонитві за легким заробітком, та за відсутністю законодавчого врегулювання цієї сфери, на практиці це призвело до того, що значна частина рієлторів працює як фізособи без статусу ФОП, договори з клієнтами не укладаються, комісія передається готівкою, а в разі конфлікту орендар не має жодного документа, щоб довести факт оплати. Тому в судах практично немає спорів між рієлторами та клієнтами – просто немає доказів.
Я проаналізувала 174 оголошення на OLX щодо довгострокової оренди квартир.
І ось що можна сказати:
Чесно кажучи, визначити відсоток оголошень «від рієлторів» неможливо.
Проте зателефонувавши за номерами із кількох оголошень, я отримала один результат: оголошення від рієлтора, комісія 100 %.
Олена Боброва, рієлторка агенції «Гарант», стала єдиною з п’яти представників рієлторської сфери, хто погодився прокоментувати ситуацію в нашому місті:
«У нас стандартна комісія становить 100 % від вартості місячної оренди. Найчастіше так, але бувають винятки: якщо житло дороге, комісія може бути меншою. Зазвичай її сплачує орендар, але іноді оплачує власник – це залежить від того, з ким у нас укладені договірні умови.
Наші послуги включають підбір житла або об’єктів для продажу за критеріями, які потрібні орендарю, покази, консультації, а також юридичний супровід, що включає обов’язкову перевірку власників. Це найважливіше – перевірити власника, щоб уникнути неприємних ситуацій у майбутньому.
У оголошеннях не обов’язково вказувати розмір комісії – про це можна повідомити вже телефоном. Але ми обов’язково зазначаємо, що оголошення подане від агентства.
Я знаю, що деякі колеги в місті використовують практику так званої “подвійної комісії”, коли платить і власник, і орендар. Я чула про такі історії, але вважаю це неприпустимим і у своїй роботі ми так не робимо.
Якщо говорити про зміни на ринку оренди, то нам бракує більш простої та автоматизованої системи сплати податків для орендодавців».
Можу додати і свій приклад з життя.
Коли я шукала квартиру й бачила більш-менш нормальний варіант, то автоматично рахувала в голові: «10 тисяч за квартиру, 10 за останній місяць або залог, і ще 10 рієлтору». І вже якось і переїжджати не хочеться. Але життя іноді змушує.
Тому приємною радістю було, коли після довгих пошуків я натрапила на оголошення, де відповів власник.
Ми підписали договір, мені показали документи на квартиру.
Але вважаю, що мені пощастило в цій ситуації.
І це не гарантує, що пощастить комусь іншому.
Історій про фейкові квартири, виселення після дня проживання або власників, які взагалі не знали, що їхнє житло «здавала» третя особа, – більш ніж достатньо.
Тому рієлтор може бути безпекою. Але далеко не кожен нею є.
Артем із Кам’янського у 2021 році шукав квартиру, щоб почати самостійне життя поза батьківським будинком. Знайшов оголошення, прийшов подивитися. Ціна підійшла.
Заплатив 2 тисячі оренди, 2 тисячі залогу і тисячу “рієлторці”.
Жодних договорів, чеків, нічого.
Щомісяця ця жінка приходила за грошима, пояснюючи це тим, що власник знаходиться закордоном.
На квитанціях на комунальні послуги Артем побачив ім’я власника і воно збігалося з ім’ям цієї жіночки.
Прізвища тоді він її не знав, тому не задумувався.
Поки одного дня вона не прийшла за грошима напідпитку і не «зізналася», що сама ж і є власницею квартири.
У 2025 році на сайті уряду з’явилася петиція №8414 з встановити чітке врегулювання діяльності рієлторів та посередників на ринку нерухомості.
Після того як петиція набрала необхідну кількість голосів, віцепрем’єрка Юлія Свириденко оголосила, що уряд готує закон про рієлторську діяльність, який передбачатиме сертифікацію, прозорі правила та зрозумілі стандарти.
Також у медіа можна зустріти повідомлення, що у Верховній Раді вже був законопроєкт №3618 від 2020 року щодо рієлтерської діяльності в Україні, який так і не ухвалили через побоювання, що він «монополізує ринок».
Тож питання регулювання – це реальна суспільна потреба.
Наша думка проста, і вона збігається з думкою багатьох юристів:
Нам залишається лише чекати на законодавчі зміни, які мають нарешті впорядкувати сферу нерухомості. Хочеться вірити, що на ринку працюватимуть лише справжні професіонали – ті, до кого люди звертаються добровільно, щоб отримати якісну допомогу з пошуку житла, юридичний супровід, оформлення документів і підтримку протягом усього терміну проживання. Щоб послугу оплачував той, хто її замовляє, і щоб замовник був упевнений: усе буде зроблено прозоро, відповідально та на високому рівні.
Бо зараз чимало тих, хто називає себе рієлторами, такими не є, а скоріше шарлатани. Це можна порівняти з уявною ситуацією, якби я вирішила відкрити вдома «нотаріальну контору» без жодної освіти та дозволів на впровадження подібної діяльності, замовила б собі печатку і назвалася нотаріусом. Але ж від цього послуги не стали б ані офіційними, ані якісними. Саме тому ця сфера має бути чітко врегульована законом.
Юлія Шепілова
